第229章 灵感爆发 (1/2)

小泽美由到底是大家闺秀，精心打扮后还是非常有气质的虽说我已经记不清昨晚的状况，但依稀还是留着和她疯狂的感觉。

然后，小泽美由就和我说了昨晚的事情。

本来她只是跟着我到酒吧去，后来觉得无聊，自己也点了酒喝起来，不知怎么的，两人就喝到一桌了。

后面发生的事情自然是顺理成章，并非是因为我长得帅气或是什么。但现在我出手大方，至少还是给她留下好感的，更何况昨晚她还是彻底被我征服了。

“你懂得不动产的知识吗？”小泽美由竟然聚精会神开始看我的策划案。

“只是懂一点，不过我大学也是学经济学的。”

“哦，那你倒是可以帮我看看有什么不足之处。”开发到底还是为了促进经济繁荣，小泽美由确实能看懂，所以我才这么说。

“定位和主题你还没写出来呢？”看了一会，小泽美由马上说道。

我好奇地问：“哦，看来你还挺精通的吗？我正好灵感被卡住了，你不如仔细说说。”

“对商业综合体进行定位，是在开发之初必须明确的重要问题，简单来看，结合所处地理位置、城市商业发展水平、消费者基本情况的作出判断是比较容易的，但商业综合体的定位难度在于结合自身商业资源的现状进行主题定位并一以贯之，以及在分项定位中实现差异化并与时俱进，这是对商业综合体运作团队的巨大考验。”

果然不是单纯的监视者而已啊！看来小泽派她来，也是想考验我的真是水平，这里面的水有多深，不用想我都能猜出一二了。

其实我并不是不懂这些，只是刚才一时为了娱乐，没有继续写她就回来了而已。

开展商业综合体定位要把握的重点内容，可以划分为几个方面，项目的基础分析，主要是项目所具备的条件和资源，包括市场、政策、竞争环境等不同因素，在前期调查的基础上再通过项目分析，得出一个综合的结论。

二是产品定位，对综合体内部的功能加以明确，如是否设置住宅、酒店、写字楼等产品，并在此基础上对不同功能的建筑进行细分定位，如在考虑商业规划、租金回报、业态关联等因素后进行商业部分主力店铺和其他普通店铺的组合。

然后是功能定位，如住宅部分是纯住宅还是酒店式公寓，套型面积区间及室内各空间面积分布等，或者商业部分在购物、餐饮、娱乐、休闲等不同功能区的定位。

还有形象定位，需要确立一个品牌形象，包括名称、标志等整套系统，并以此延展形成品牌的运营与延伸策略，为项目推广造势做好准备，以及目标客户定位，通常包括以消费者、投资客、商户、自住客户为主的客户细分，这个部分重点往往在目标消费群的定位，包括主力和辅助性目标消费群，消费群的区域、年龄、收入水平定位等方面。

价格定位自不用说，销售的部分需要制订价格策略，通常以市场定价法或成本定价法确定待售物业的价格，而招商的部分，不论是写字楼、酒店还是商业，需要考虑租金水平、经营方式、提点比例等等，作为后期实施招商的一个初步策略。

规划定位是要给龚飞他们确定的，即项目整体开发规划思路与目的，布局建议，结构及平面，建筑风格与环艺规划，交通与人流组织，营业空间规划等等；最后是项目的经济效益分析，包括成本费用，营业利润等财务指标。

根据综合体的四项基本功能，项目的核心驱动力可以分为商务驱动、商业驱动、酒店驱动、公寓驱动、或混合驱动等，其整体定位也就相应的以一种或两种物业为核心，核心物业的在整个综合体中将占有较大的比重，其提供综合体的主要功能和最大的收益，同时也是人流的主要吸引者。

分析法是一种能够较客观而准确地分析和研究一个项目现实情况地方法。

利用这种方法可以从中找出对自身有利的、值得发扬的因素，以及找出对自己不利的、应该规避的东西。这对于发现存在的问题，找出解决办法，并明确未来的发展方向具有很强的针对性，并有利于领导者和管理者在购物中心项目的发展上作出比较正确的决策和规划。

在分析时，一般把所有的内部因素包括开发公司的优势和劣势都集中在一起，然后用外部的力量来对这些因素进行评估。

购物中心等城市综合体地产的分析有所不同，就像城市综合体地产市场调研与住宅市场调研有着理念、操作手法与目的上的不同一样。

住宅地产的分析是针对项目自身的优劣势，将来的生存机会与来自四面八方的威胁进行分析研究，而购物中心等城市综合体地产的分析是复合性的，分别要对项目自身所在市场上的各方面元素如项目本身、功能定位、业态定位、目标客户定位、营运管理等进行优劣势、机会和威胁的分析研究。从而为项目未来的开发、影响、经营等方面作出知己知彼的商机基础奠基。

机会和机遇对于购物中心等城市综合体地产项目是非常重要的。其主要来自外部环境对项目的良好预期。比如有人愿意或希望进行合作，投入资金扩大规模，或是提供加盟的机会，提供知名的品牌或授权总代理等。

另外，区域的规划发展实现大的飞跃，都可能成为购物中心价值提升、赢利能力突增的关键点。因此对城市规划发展